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Sie sind als rechtlicher Betreuer oder Bevollmächtigter bestellt. Die betreute Person lebt im Pflegeheim oder kann sich nicht mehr selbst um ihre Angelegenheiten kümmern. Zum Vermögen gehört eine Immobilie — und die laufenden Kosten müssen gedeckt werden. Der nächste Schritt scheint klar: die Immobilie verkaufen.
Was viele in dieser Situation nicht wissen: Dieser Verkauf ist kein gewöhnliches Immobiliengeschäft. Er braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts, und diese Genehmigung hängt fast immer an einem einzigen Dokument — dem Verkehrswertgutachten. Wer diesen Punkt unterschätzt, riskiert, dass ein fertiger Kaufvertrag platzt oder dass er persönlich für einen Vermögensschaden haftet.
§ 1850 Nr. 1 BGB (Stand: Oktober 2026) macht die Veräußerung eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts durch einen rechtlichen Betreuer genehmigungspflichtig. Das bedeutet konkret: Der notarielle Kaufvertrag wird zwar geschlossen, tritt aber erst in Kraft, wenn das Betreuungsgericht ihn genehmigt. Fehlt diese Genehmigung, ist der Vertrag schwebend unwirksam — und der Käufer kann vom Vertrag zurücktreten.
Das Gericht prüft nicht die gute Absicht des Betreuers, sondern das Ergebnis: Entspricht der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert der Immobilie? Liegt er erkennbar darunter, wird die Genehmigung verweigert.
Hinweis: Die rechtlichen Ausführungen in diesem Artikel dienen der Orientierung. Sie ersetzen keine Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Notar, der Ihre konkrete Situation kennt.
Die häufigste Falle in Betreuungsverkäufen: Betreuer einigen sich mit einem Interessenten auf einen Preis — und holen erst danach ein Gutachten ein. Das ist die falsche Reihenfolge.
Kommt das Gutachten nach dem Vertragsschluss und weist einen höheren Wert aus als den vereinbarten Kaufpreis, muss nachverhandelt werden. Das erzeugt Druck auf alle Seiten, gefährdet den Käufer und kostet Zeit — oft Monate. Wer zuerst den Wert kennt, vermarktet mit einem fundierten Ausgangspreis und vermeidet diese Situation von Anfang an.
Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften des Grundstücks — ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse — zu erzielen wäre. Das bedeutet: nicht der Preis, den ein besonders motivierter Käufer zahlen würde, und nicht der Preis, den ein unter Druck stehender Betreuer akzeptieren müsste. Sondern der realistische Marktpreis unter normalen Bedingungen.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) schreibt vor, nach welcher Methode ein Verkehrswert zu ermitteln ist. Zugelassene Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren — je nach Art und Lage der Immobilie.
Gutachten, die das Gericht regelmäßig anerkennt:
Die Kosten für ein Sachverständigengutachten sind geringer als der Schaden, der durch eine verweigerte Genehmigung oder eine notwendige Nachverhandlung entsteht.
Wenn das Gutachten vorliegt und ein Käufer gefunden ist, schließen Sie den Kaufvertrag beim Notar. Teilen Sie dem Notar mit, dass es sich um eine Betreuungssache handelt. Er ist dann verpflichtet, den Genehmigungsvorbehalt in den Vertrag aufzunehmen: Der Vertrag steht unter dem Vorbehalt der betreuungsgerichtlichen Genehmigung nach § 1850 BGB und wird erst mit Eintritt der Rechtskraft dieser Genehmigung wirksam.
Der Kaufpreis sollte dem Verkehrswert aus dem Gutachten entsprechen oder darüber liegen. Eine Unterschreitung ist in begründeten Ausnahmefällen möglich — zum Beispiel bei erheblichem Sanierungsaufwand, der im Gutachten nicht vollständig abgebildet wurde. Eine solche Begründung muss dem Gericht nachvollziehbar und schriftlich dargelegt werden. Ein pauschaler Hinweis auf den Markt reicht nicht aus.
Nach dem notariellen Vertragsschluss leitet der Notar den Genehmigungsantrag in der Regel selbst an das zuständige Betreuungsgericht weiter. Tut er das nicht, stellt der Betreuer den Antrag selbst.
Dem Gericht einzureichen sind:
Eine gesetzliche Bearbeitungsfrist gibt es nicht. In der Praxis variiert die Wartezeit erheblich — von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten, je nach Auslastung des Gerichts und Vollständigkeit der Unterlagen. Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen.
Das Gericht erteilt die Genehmigung — aber der Kaufvertrag wird erst wirksam, wenn diese Genehmigung rechtskräftig ist. Rechtskraft tritt ein, wenn keine Beschwerde mehr möglich ist. Das ist typischerweise zwei Wochen nach Zustellung des Genehmigungsbeschlusses der Fall, sofern niemand Beschwerde einlegt.
Wer nach der Genehmigung sofort mit dem Vollzug beginnt, riskiert einen unwirksamen Eigentumsübergang. Der Notar kennt diese Frist und wartet sie ab.
Die folgende Übersicht zeigt typische Zeiträume — keine Garantien, da Gericht, Sachverständiger und Käufersituation stark variieren können:
| Phase | Typischer Zeitrahmen |
|---|---|
| Wertermittlung durch Sachverständigen | 3–6 Wochen nach Beauftragung |
| Vermarktung und Kaufpreisverhandlung | variabel |
| Notartermin bis Antrag beim Gericht | 1–2 Wochen |
| Gerichtliche Bearbeitung | 4–12 Wochen (je nach Gericht) |
| Rechtskraft nach Zustellung | ca. 2 Wochen |
| Vollzug (Eintragung, Kaufpreiszahlung) | 2–4 Wochen nach Rechtskraft |
Von der Beauftragung des Gutachtens bis zur Kaufpreiszahlung können — auch bei reibungslosem Ablauf — vier bis sechs Monate vergehen. Wer das nicht einplant, setzt sich und den Käufer unter Druck.
Der Kaufpreis fließt in das Vermögen der betreuten Person. Als Betreuer sind Sie verpflichtet, den Verkauf und den Erlös im Rahmen Ihrer Jahresrechnung gegenüber dem Betreuungsgericht nachzuweisen.
Aus der praktischen Arbeit bei solchen Verkäufen lassen sich wiederkehrende Stolperstellen benennen:
Spätestens beim Exposé muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, Stand: Oktober 2026) macht dessen Vorlage beim Verkauf verpflichtend. Wer das auf den Notartermin verschiebt, verzögert die Vermarktung.
Altlasten, Wegerechte, Grundschulden oder Nießbrauchrechte Dritter müssen vor dem Verkauf identifiziert und — soweit möglich — gelöscht sein. Ein Nießbrauch zugunsten der betreuten Person selbst erlischt mit ihrem Tod, nicht mit dem Verkauf. Solche Belastungen wirken sich auf den Verkehrswert aus und verzögern das Genehmigungsverfahren, wenn sie erst beim Notar auffallen.
Wer als Bevollmächtigter handelt — nicht als gerichtlich bestellter Betreuer —, muss prüfen, ob die Vorsorgevollmacht die Veräußerung von Grundstücken ausdrücklich umfasst. Eine allgemeine Vollmacht reicht dafür in der Regel nicht aus. Notar und Grundbuchamt prüfen das, und wenn die Vollmacht zu eng formuliert ist, scheitert der Vertrag an dieser Stelle.
Hat die betreute Person die Immobilie nicht selbst genutzt und liegt die Anschaffung weniger als zehn Jahre zurück, kann Spekulationssteuer auf den erzielten Gewinn anfallen. Das beeinflusst den Nettoerlös und damit die Versorgungssituation der betreuten Person. Hinweis: Steuerliche Fragen erfordern Steuerberatung — klären Sie das vor dem ersten Schritt. (Stand: Oktober 2026)
Das Gericht muss nicht nur dem Kaufvertrag zustimmen — die Vermögenssorge, einschließlich der Veräußerung von Grundvermögen, muss auch im Aufgabenkreis des Betreuers stehen. Fehlt sie, muss sie zuerst durch das Gericht erweitert werden. Prüfen Sie das vor dem ersten Schritt anhand Ihres Betreuungsbeschlusses.
Ein Makler kann in Betreuungsverkäufen konkrete Aufgaben übernehmen: Marktwerteinschätzung, Vermarktung, Begleitung zum Notar, Koordination mit dem Sachverständigen. Das entlastet Sie als Betreuer, der fremde Verantwortung trägt und dafür haftet.
Was ein Makler nicht übernehmen kann: die rechtliche Prüfung der Vollmacht, die Beantragung der gerichtlichen Genehmigung, die Abstimmung mit dem Betreuungsgericht. Das sind Aufgaben für den Notar und — bei Rechtsfragen — für einen Rechtsanwalt.
Weitere Beiträge zu rechtlichen Besonderheiten beim Immobilienverkauf finden sich im Blog dieser Seite.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Für Objekte in Baden-Württemberg begleitet immozeit solche Verkäufe direkt. Außerhalb von Baden-Württemberg arbeitet immozeit mit geprüften Partnern vor Ort zusammen — kein eigenes Büro in anderen Regionen, aber eine verlässliche Anlaufstelle.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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